• Avv. Luigi Delle Cave - Napoli

Il conduttore ha diritto di ritenzione sino al pagamento dell'indennità per l'avviamento commerciale

Secondo la giurisprudenza costante di questa Corte nei rapporti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, in cui l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata all'avvenuto versamento della indennità per l'avviamento commerciale, L. n. 392 del 1978, ex art. 34, comma 3, e art. 69, comma 8, fin quando tale corresponsione non avvenga, anche solo nella forma dell'offerta reale non accettata, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore avviene "de iure" e rappresenta la causa di giustificazione impeditiva dell'adempimento della scadenza dell'obbligo di consegna, con la conseguenza che non insorgono la mora nella riconsegna ed il conseguente obbligo di risarcimento ai sensi dell'art. 1591 c.c.Cass. Sentenza n. 19634 del 03/10/2016. Cass. N. 5579 del 1988, N. 1260 del 1990, N. 5016 del 1993, N. 8134 del 1993, N. 12737 del 1993, N. 696 del 21/01/1995.

Di conseguenza in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo la disposizione secondo la quale l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionato all'avvenuta corresponsione dell'indennità per l'avviamento commerciale (L. n. 392 del 1978, art. 34, comma 3, e art. 69, comma 8) attribuisce al conduttore un diritto di ritenzione sull'immobile, anche in pendenza della relativa controversia, sino al pagamento dell'indennità.

Pertanto il diritto del locatore al risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. per la ritardata consegna dell'immobile locato, ancorchè sia stata pronunciata sentenza di rilascio, va riconosciuto soltanto per il periodo successivo alla corresponsione dell'indennità di avviamento da parte del locatore, che costituisce condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio (Cass. n. 1260-90). E ciò sulla considerazione che se il provvedimento non è realizzabile nella fase esecutiva, in attesa della corresponsione dell'indennità, in tale spazio di tempo non può esserci detenzione illegittima da parte del conduttore e, quindi, neppure il diritto al risarcimento a favore del locatore.

In conclusione, siccome la ritenzione avviene de iure, essa costituisce una causa di giustificazione impeditiva dalla scadenza dell'obbligo di riconsegna, che così non può degenerare in mora (se non dal momento del pagamento dell'indennità o della sua offerta reale e - o secondo gli usi - non accettata).

cfr. Cassazione civile sez. III - 16/10/2017, n. 24285


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