In tema di condominio negli edifici, dei danni da infiltrazione nell'appartamento sottostante provocati da un lastrico solare di proprietà condominiale, rispondono sia l'eventuale usuario esclusivo del bene, in ragione dell'art. 1126 c.c., sia comunque il condominio che sia inadempiente agli obblighi di manutenzione su di esso gravanti.
Invero, l'applicazione dell'art. 1126 c.c. postula il presupposto della possibilità di uso esclusivo del lastrico solare, uso che può avere carattere reale o personale ed è comunque quello che risulta dal titolo (Cass. Sez. 2, 09/08/1999, n. 8532; Cass. Sez. 2, 21/05/1974, n. 1501; cfr. anche Cass. Sez. 2, 12/03/1993, n. 2988): se, pertanto, l'uso del lastrico, anche se di proprietà esclusiva, non sia limitato ad uno o più titolari, ma sia comune a tutti i condomini, l'art. 1126 c.c. neppure opera.
E' comunque evidente che la sussistenza di danni da infiltrazione nell'appartamento sottostante implica la natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al condominio, per il carattere comune del bene, nonché l'applicazione di tutte le disposizioni che disciplinano l'illecito aquiliano, ivi compreso l'art. 2055 c.c., ben potendo il danneggiato agire o nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore - quale rappresentante di tutti i condomini obbligati -, o nei confronti dei singoli condomini solidalmente responsabili, proprietari delle unità immobiliari al momento del fatto dannoso, cui è anche individualmente imputabile l'obbligo collegato alla custodia ed alla gestione dei beni di proprietà o di utilità comuni (cfr. Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449; Cass. Sez. 6 - 2, 12/03/2020, n. 7044; Cass. Sez. 2, 29/01/2015, n. 1674).
cfr. Cassazione civile sez. II, 21/07/2021 n.20914
Avv. Luigi Delle Cave
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