• Avv. Luigi Delle Cave - Napoli

La lesione del "panorama" costituisce danno risarcibile se risultano violate norme edilizie

La Suprema Corte, sin dalla sentenza n. 3679/1996, ha affrontato la questione di diritto concernente la risarcibilità del danno derivante dalla lesione del panorama goduto da un appartamento.

Orbene, bisogna chiedersi se l'esclusione o la diminuzione del panorama conseguente alla costruzione di un fabbricato vicino costituisca, per il proprietario dell'immobile preesistente, un danno ingiusto e risarcibile.

Va precisato che, a parità di condizioni generali (per esempio, l'ubicazione in una determinata zona cittadina, i collegamenti con i servizi urbani, le strade di accesso ed i parcheggi), il panorama costituisce un vantaggio, una qualità positiva per un appartamento, di cui accresce il pregio.

Il panorama non è un elemento necessario e connaturale alle unità abitative; è un elemento accidentale (una qualità positiva), derivante dalla natura delle cose e, precisamente, dalla posizione, dall'esposizione, dall'altezza del piano o della porzione di piano, dalla amenità dei luoghi nei cui pressi l'edificio è costruito.

Il panorama, che accresce il valore dell'immobile, può essere diminuito od escluso del tutto da una nuova costruzione, legittimamente edificata in conformità con le norme civili ed amministrative vigenti.

In questo caso, il pregiudizio subito dal proprietario non si qualifica come danno ingiusto e risarcibile ex art. 2043 cod. civ., in quanto l'opera lesiva fa seguito all'esercizio di un diritto.

Colui che edifica nei modi consentiti è immune da responsabilità nei confronti dei vicini, ancorché abbia recato danno privando gli immobili del panorama.

Le conseguenze sono diverse, invece, se l' edificazione è avvenuta in contrasto con norme edilizie. Quest'ultime - poste a tutela degli interessi generali ad un ordinato regime urbanistico e territoriale, quali le limitazioni del volume, dell'altezza, della densità degli edifici; le esigenze dell'igiene e della viabilità; la conservazione dell'ambiente o la tutela delle bellezze naturali - garantiscono (sia pure indirettamente) agli edifici esistenti il vantaggio del panorama.

La concezione tradizionale secondo cui le norme urbanistiche danno luogo ad una situazione di interesse legittimo e dalla lesione di un interesse legittimo non ha origine il diritto al risarcimento del danno, risulta superata dal disposto testuale dell'art. 872 comma 2 cod. civ., da cui scaturisce un diritto soggettivo perfetto, indipendentemente dal fatto che le norme urbanistiche richiamate siano o no integrative del codice civile.

Per la verità, la doppia tutela (amministrativa e civile) non avrebbe senso se non si riconoscesse la doppia valenza della disciplina urbanistica, la quale, nel perseguire gli scopi di carattere pubblicistico, ad un tempo svolge la funzione di conformare la proprietà privata a tutela dei singoli.

In altre parole, lo scopo pubblicistico perseguito dalle norme urbanistiche non esclude la loro diretta rilevanza nei rapporti di diritto civile; non esclude, pertanto, che dette norme possano essere fonte di diritti soggettivi perfetti.

Nel caso di diminuzione o di esclusione del panorama, goduto da un appartamento e tutelato dalle norme urbanistiche, le quali prescrivono determinati "standard" edilizi, a norma dell'art. 872 comma 2 cod. civ. il pregiudizio arrecato costituisce danno ingiusto e, come tale, risarcibile.

Il proprietario dell'immobile è tenuto a fornire la prova del danno consistente nel deprezzamento commerciale dell'immobile susseguente al venir meno della panoramicità.


Avv. Luigi Delle Cave


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