• Avv. Luigi Delle Cave - Napoli

L'acquirente di un'unità immobiliare ha un diritto reale d'uso sugli spazi destinati a parcheggio

L'evoluzione normativa in materia di riserva di spazi per parcheggi nelle nuove costruzioni risulta particolarmente complessa.

Fino all'entrata in vigore della Legge Ponte del 1967 (così chiamata perchè fece da collegamento tra la Legge urbanistica n. 1150/1942 e la L. n. 10 del 1977, cosiddetta Bucalossi) non esisteva l'obbligo di costruire edifici con spazi o locali destinati a parcheggio, e gli eventuali parcheggi costruiti fino al 1967 furono (e sono) liberamente trasferibili anche separatamente dall'unità immobiliare collegata.

L'art. 18, della legge Ponte ha inserito nella legge urbanistica n. 1150/1942 l'art. 41 sexies secondo cui "Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione" (rapporto successivamente aumentato dall'art. 2 della legge Tognoli ad un metro quadrato di parcheggio per ogni dieci metri cubi di costruzione).

La Suprema Corte di Cassazione in più occasioni ha statuito che tra parcheggi ed unità immobiliari condominiali c'è un vincolo di pertinenzialità inderogabile (ex multis, Cassazione civile sez. II, 14/11/2017 n.26911).

E', invero, principio di diritto affermato dalla giurisprudenza che "l'art. 41 sexies, l. 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall'art. 18, l. 6 agosto 1967 n. 765, incide, con effetti necessariamente inscindibili, nei rapporti privatistici inerenti agli spazi da riservare a parcheggio, in quest'ultimo senso imponendo la destinazione di detti spazi, ivi compresa la zona di accesso ai parcheggi, ad uso diretto dei proprietari delle unità immobiliari dell'edificio (e dei loro aventi causa)(Cassazione civile sez. II, 09/10/2020, n.21859; Corte d’Appello di Palermo sez. III, 03/04/2020, n.520).

Dalla necessità di adibire una quota minima di spazio a parcheggio condominiale discende che è radicalmente nullo ogni patto diretto comunque a sottrarre ai condomini l'uso del parcheggio ad essi inderogabilmente riservato.

Pertanto, nel particolare caso in cui il costruttore alienante si riservi oltre alla proprietà l'uso esclusivo del parcheggio, la relativa clausola contrattuale è in quest'ultima parte nulla per contrarietà a norma imperativa che, in sostituzione della clausola nulla, viene ad integrare il contenuto del contratto ai sensi dell'art. 1419, comma II c.c.; all'acquirente dell'unità immobiliare deve perciò riconoscersi anche la titolarità dell'accessorio diritto reale di uso dello spazio di parcheggio e, correlativamente, l'alienante che se ne riservi la proprietà esclusiva deve subirne il relativo peso.

Successivamente, la L. n. 47 del 28 febbraio 1985 (cd. condono edilizio) all'art. 26 ha stabilito che "Gli spazi di cui all'art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817,818 e 819 del codice civile".

La prefata disposizione non ha modificato il regime vincolistico imposto dalla L. n. 765 del 1967 fra unità abitative e spazi di parcheggio condominiale limitandosi a chiarire la portata di detta norma.

L'art. 12, comma 9, della L. n. 246 del 2005 ha aggiunto all'art. 41 sexies un secondo comma, in base al quale gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse (cfr. Cass. civ. n. 23669/2016).

Va precisato che detta ultima novella legislativa interessa le sole costruzioni non realizzate e quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora stati stipulati gli atti di vendita.

In definitiva in tema di spazi destinati a parcheggi privati, in complessi condominiali di nuova costruzione, il susseguirsi d'interventi legislativi incidenti sulla limitazione dell'autonomia privata in ordine alle dimensioni minime di tali spazi e al regime di circolazione, ha determinato l'esistenza di tre diverse tipologie di parcheggio, assoggettate a regimi giuridici differenziati tra di loro: a) i parcheggi soggetti ad un vincolo pubblicistico di destinazione, produttivo di un diritto reale d'uso in favore dei condomini e di un vincolo pertinenziale ex lege che non ne esclude l'alienabilità separatamente dall'unità immobiliare, disciplinati dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967 (art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942); b) i parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d'inscindibilità con l'unità immobiliare, introdotti dall'art. 2 della l. n. 122 del 1989, assoggettati ad un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente non trasferibili autonomamente; c) i parcheggi non rientranti nelle due specie sopra illustrate, perché realizzati in eccedenza rispetto agli spazi minimi inderogabilmente richiesti dalla disciplina normativa pubblicistica, ad utilizzazione e a circolazione libera; d) i parcheggi disciplinati dall'art. 12, comma 9, della l. n. 246 del 2005 di definitiva liberalizzazione del regime di circolazione e trasferimento delle aree destinate a parcheggio ma con esclusivo riferimento al futuro, ovvero alle costruzioni non ancora realizzate e a quelle per le quali non sia ancora intervenuta la stipulazione delle vendite delle singole unità immobiliari, al momento della sua entrata in vigore (Cassazione civile sez. II, 01/08/2008, n.21003).


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