• Avv. Luigi Delle Cave - Napoli

Il conduttore è legittimato ad agire nei confronti del condominio per i danni da infiltrazioni

La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n.17881 del 2011, ha affermato il principio di diritto secondo cui "si deve riconoscere in capo al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell'uso o nel godimento della res locata, in quanto, qualora nell'immobile si verifichi una infiltrazione, il conduttore ex art. 1585 c.c., comma 2, gode di una autonoma legittimazione a proporre azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno".

La vicenda in esame attiene alla domanda risarcitoria proposta da Tizio nei confronti del Condominio di Alpha in relazione ai danni tutti subiti a causa di vistose manifestazioni di umidità sul pavimento in parquet e sui muri perimetrali dell'immobile ad uso commerciale da lui condotto in locazione.

Sulla base della CTU, il giudice dell'appello aveva chiarito che al di sotto del locale condotto in locazione da Tizio vi era una superficie interrata, parte occupata dal locale condominiale adibito a centrale idrica, parte composta da terrapieno.

Detto terrapieno era situato sul suolo su cui sorgeva l'edificio e godeva, ex art. 1117 c.c., di una presunzione di comunione.

Del terrapieno, in quanto parte comune, doveva rispondere il Condominio, quale custode dei muri e dei servizi comuni, ed era il Condominio che, oltre al risarcimento dei danni, poteva essere obbligato a rimuovere le cause, e nei suoi confronti poteva agire anche il conduttore dell'immobile danneggiato.

Infatti, ai fini della legittimazione attiva va precisato che "l'ingiustizia del danno non è necessariamente connessa alla proprietà del bene danneggiato ne' all'esistenza di un diritto tutelato erga omnes" (Cass. n. 12215/03).

L' accertamento in fatto, ovvero che le infiltrazioni provenissero dal terrapieno, come evidenziato dalla CTU, permetteva, quindi, di confermare la sentenza impugnata sul capo della esistenza di legittimazione attiva di Tizio, visto che il giudice dell'appello aveva correttamente qualificato il terrapieno stesso come parte comune ed, in quanto tale, oggetto di custodia da parte del Condominio.


Avv. Luigi Delle Cave


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